Tiden det tar [fremtiden var der]

Forrige helg hadde jeg gleden av å bidra med såkalt prosesshjelp i en workshop på Stabekk i Bærum. Kommunen skal sette i gang med en områdereguleringsplan for Stabekk sentrum og vil gjerne ha med seg innbyggerne sine. Derfor var det invitert bredt og vidt til idédugnad. Det overordnede spørsmålet er: Hva vil vi med tettstedet vårt? Skal Stabekk bli en by? Hvilke kvaliteter finnes? Hvilke kvaliteter savnes? 

Planleggingen skal med andre ord ikke løse et akutt problem eller finne frem til det beste svaret på en spesiell problemstilling. Om så, er det selve Stabekk som tettsted som er problemet. Idédugnaden kan sammenlignes med et slags familieråd. Skal vi få en unge til? Er huset stort nok til det? Må vi pusse opp? Orker vi oppussingsperioden? Har vi råd? Kan vi selge av en bit av tomta så vi får penger til soverom til enda to unger til? Vil det bli trivelig da? Hvem skal gjøre hva? Hvordan skal vi koordinere alle de andre oppgavene våre for å få dette til?

Omtrent de samme spørsmålene er det som tas opp når kommunene inviter til en samtale om fremtiden. Utfordringen er at vi kan ikke vite eksakt hvordan det kommer til å bli. Vi kan bestemme oss for en familieforøkelse, men ikke vite om vi vil lykkes, ei heller hvilke behov som vil oppstå når barnet kommer. Vi kan ønske oss et vakkert, funksjonelt hus, men kun ha råd til å reparere det gamle. Vi kan ha ambisjoner om å få til mye gøy med familien, men rekke bare halvparten av det vi planlegger.

Idédugnad og medvirkning

Til dere som ikke vet det. Kommunene er lovpålagt å invitere innbyggerne sine til slike samtaler og prosesser. Medvirkning kalles det. De som er innforstått med begrepet, kjenner til intensjonen. Selv om planlegging og beslutninger om fremtiden utredes av planleggere og fattes av politikerne, er også andre stemmer meningsberettiget og verdifulle. Det er en viktig side av demokratiet. Mange planleggere og spesielt de som forsker på planlegging og demokrati, forsvarer gjerne medvirkning som et hellig prinsipp. Selv tenker jeg at planleggingen ikke nødvendigvis blir så mye bedre av å involvere så mange aktører direkte inn i planleggingen. Det er viktigere å ha planleggere som er tverrfaglig kompetente og åpne for å skaffe seg innsikt om hele bredden i samfunnet. Så hvorfor driver vi da med medvirkningsprosesser? Trenger vi ikke å høre på andre, hvis bare planleggerne er dyktige nok?

Visjoner og mål

Tirsdag og onsdag denne uken arrangerte ILP sitt årlige Plansjefsymposium. Det er et «MUST» vi har funnet på. Vi har bestemt oss for at vi må simpelthen invitere noen av de som har ansvaret for planleggingen her i landet til en årlig samtale for å høre hva de holder på med. I år hadde vi satt fokus på ‘områderegulering’ og ‘planlegging på tvers av prosjektgrenser’. (Jeg skal nok skrive mer om dette senere.) Det jeg vil nevne i denne sammenhengen, er min fornemmelse av en slags konsensus rundt bordet, om at både plankvaliteten og gjennomføringskvaliteten på en områdereguleringsplan forutsetter gode visjoner og mål om hvorfor denne reguleringsplanen er nødvendig. Med andre ord, - planleggingen blir best når det er formulert tydelige politiske visjoner om hvor vi skal hen og hva som skal oppnås.

Det er skrevet, sagt og tenkt mye om kortsiktighet og langsiktighet i planleggingen. Jeg skal ikke bevege meg inn på det nå. Det som er mitt anliggende i dette innlegget er visjonene. Hvor kommer visjonene fra? Er en fremtidsvisjon bare en vill tanke, eller et adoptert slogan? Holder det med politikere som sier: «vår by skal være grønn, koselig og for alle»?

Dagens stemmer
Hva er så sammenhengen med Stabekk? I prosessen på Stabekk forrige helg ble alle bedt om å tenke fremover i tid. Hva vil Stabekk være om tjue, tretti eller femti år? Ikke lett det der. Mange som deltok var godt over femti. En liten gruppe niendeklassinger trakk ned gjennomsnittsalderen og minnet oss på hvem vi planlegger for. Men hvor vanskelig er det ikke å tenke fremover? Mye lettere å se seg tilbake. Mange gjør også det i en slik prosess, men ofte kun med den hensikt å fortelle at alt var bedre før. Eller for å vise hvor mye som har blitt annerledes. Historisk kunnskap kan lett koke ned til en fortelling om hvilke kvaliteter (gjerne vakre hus) som har blitt borte. Det vi ofte glemmer å fortelle når vi ser oss tilbake, er hvilke andre goder som har oppstått som følge av det som ble borte eller hvordan vi har tilpasset oss og selv vært en del av den endringsprosessen som har skjedd. Hvis vi ser oss tilbake i en slik hensikt, ser vi jo at det også i fortiden ble formulert visjoner om fremtiden. Det vi har i dag, er resultatet av hva tidligere generasjoner har ønsket seg.

Stabekks befolkning i dag synes å være enige om at de vil ha flere trivelige møteplasser i sentrum, mer liv, mer aktivitet og mer handel. Men de vil også beholde småbypreget. Gjerne flere bygninger rundt jernbanestasjonen, men helst ingen store fysiske endringer og ingen høye hus. Stabekk er med andre ord ganske lik mange andre tettsteder og småbyer i Norge. De som bor der trives bra nok til å bli boende, men vil helst at det skal skje mer der.

Det er nærliggende å spørre slike byer om det kunne ha vært mer liv og aktivitet selv med byen slik den er i dag. Trenger vi en områdereguleringsplan for å få til det? Og hvordan kan idédugnader og medvirkning bidra til det? Jeg bare spør; er det ikke et paradoks, at det er de som selv ikke tar byen sin i bruk, men som ønsker at den blir tatt i bruk, også er de som skal gi innspill til hvordan fremtidens befolkning skal kunne ta byen i bruk?

De unge stemmene
Medvirkning passer godt for å få vite om hva som fungerer godt, mindre godt og dårlig.  Men slike medvirkningsprosesser må bearbeides og knas i ettertid. Det blir planleggernes jobb å tolke innspillene, ideen, kommentarene og  å koordinere dem opp mot ulike framtidsscenarioer og muligheten for å gjennomføre tiltak og endringer.

Når ungdommene på Stabekk sier at de i fremtiden ser for seg en Zara butikk, er dette lett å forstå utfra deres hverdag som 15 åringer. Det samme sa ungdommene jeg traff i en tilsvarende prosess på Furuset. Det betyr ikke nødvendigvis at ungdom kun vil shoppe, men det betyr at de vil ha et butikktilbud og en møteplass i nærheten av der de bor. Forhåpentligvis er dette et behov også om tretti år.

Handel er en møteplass, handel skaper liv, - men hva skaper handel? Jo, nok kunder som vil handle akkurat der. Hvordan ser fremtidsbildet ut for Stabekk eller Furuset? Vil det være tilstrekkelig mange folk for å tiltrekke seg nok butikker? Hvor skal disse bo? Hvor mange butikker må til for at folk velger bort kjøpesenteret? Slike spørsmål må planleggeren svare på for å løfte innspillene fra medvirkningsprosessen over i fortellinger som kan danne grunnlag for visjoner for fremtiden. Og som igjen gir tydelige politiske retninger for det som planleggingen skal løse og legge til rette for.

Som for Stabekk og andre steder kan det tenkes at det gjøres noen "feilgrep" underveis, men det er også noe vi må vet fra historien. By og stedsutvikling er ikke rettlinjet, behagelig, alltid forståelig eller rettferdig. Men den må alltid være åpen og gjenstand for både faglig grunnet kritikk og en kontinuerlig folkelig samtale.

Hug-A-Tree
Den mest sjarmerende ideen som kom frem i Stabekk, kom fra to unge jenter. I fremtiden hadde Stabekk selvlysende trær med kroppsvarme stammer til å klemme rundt :-)  

[hva gjør bygninger til by 4]Ha bakkekontakt!

Når vi snakker om tetthet og om utvikling til høyere utnyttelse er det høyden på bygningene som oftest får mest oppmerksomhet, kanskje fordi høyde skaper mest engstelse. Høye bygninger gir sol og utsikt, men det er også høyden som kaster skygger og tar andres utsikt. Og det er høyden som løfter menneskene opp fra bakkeplanet og skaper avstander. Dette innlegget handler ikke om høyhus, men om hvordan bygninger kommer ned på bakken. Det er min fjerde hypotese om hvordan gjøre bygninger til by: Det er viktigere hvordan bygningene kommer ned på bakken, enn hvor høyt de går opp i lufta.

Vi som arbeider med byplanlegging og byutvikling har sett Jan Gehls illustrative forklaringer på hvordan kontakten mellom folk på bakken og folk på balkongen endrer seg ettersom vi flytter oss oppover i etasjene. Opp til tredje etasje kan vi ha en slags kommunikasjon. Over dette nivået har hendelser på bakkeplan lite direkte relevans for aktivitetene i etasjene. Den illustrasjonen er veldig god som advarsel mot høye boligblokker i rene boligområder, da den viser hvordan høyhuset kan bidra til å skape ulike forutsetninger for gode nabolagsrelasjoner. Jeg er mer usikker på hvordan illustrasjonen kan brukes i en bysituasjon, der høyhuset ligger til en gate. En offentlig og allmenn tilgjengelig gate som også befolkes av mennesker utenfor nabolaget. Er det like relevant i en situasjonen at det opprettholdes en tett kontakt mellom funksjonen inne og utemiljøet?

Ekstreme høyder

Da jeg påbegynte denne teksten bodde jeg på Manhattan, - i et høyhus. Og som alle andre jeg har truffet, har jeg nesten bare positive opplevelser av å oppholde meg i denne byen. Også i de delene av byen hvor bygningene rager så høyt opp at du nesten brekker nakken når du prøver å få øye på toppetasjen. Jeg har ennå ikke truffet på noen som ikke elsker denne byen, til tross for at dens mange høyhus skaper akkurat de negative effektene som er beskrevet. I tillegg er det på Manhattan fort å få merke på kroppen hvordan vinden kan gjøre selv den mest robuste paraply til søppel før du aner det. I denne byen vil jeg tro at vind er et større problem for gatelivet enn skygge. Men Manhattan har korte avstander mellom gatekryssene og veldig stor variasjon i tomtestørrelser (enn så lenge). Noe som gir selv de smale gaterommene en stor grad av variasjon i opplevelsen og et mangfold av aktiviteter som er i direkte kontakt med gateplanet.   

I forbindelse med mitt USA-opphold besøkte jeg også Washington DC. Det er en fin by på grunn av sin grandiose hovedstadsarkitektur og et parkanlegg som imponerte med sin monumentalitet, men aller mest med sin folkelige tilgjengelighet for all slags aktivitet og gratis adgang til en lang rekke museer. Men byen ellers kan aldri måle seg med New York City, selv om Washington har lavere bygninger og åpnere gater. Downtown DC oppleves tvert om som tung, tett og til dels avvisende og med veldig lange avstander mellom målpunktene.

Disse to bildene viser to typiske gater. Bildet i DC er tatt midt i sentrum, på en veldig varm dag og da byen var full av tilreisende. Bildet fra Manhattan er fra en av de smaleste gatene i Midtown, men med noen av de høyeste bygningene. I en bykontekst er kanskje høyhusets største utfordring at det som skjer oppover i etasjene treffer bakken der det gjør mest nytte? Hvordan kommer folk seg fra gata og oppover i etasjene? Hvor havner de hen når de skal ut? Dette møtet mellom det offentlige gatelivet og de privat aktivitetene kan ha ulike arkitektoniske svar. Det skal jeg ta opp i et senere innlegg. Dersom forutsetningen for byliv ligger i bygningens nederste etasje er det min påstand at dette er en forutsetning helt uavhengig av etasjehøyder. Bygningens etasjehøyde og funksjoner kan ha innvirkning på hva som skjer i gaterommet, ja, - men det er ikke en avgjørende faktor. 

Tilbake til Oslo

De siste årene har jeg brukt tid på å studere hvordan det bygges i Oslo. Jeg har blant annet sett på overgangen mellom fortau og fasade. Min tanke er at det er i dette møtet de gode eller dårlige byplanene viser seg. Det er her man ser om arkitekten har forstått hvilken kontekst bygget inngår i eller ikke. Er bygningen forankret i bystrukturen eller kan den ligge hvor som helst? Det handler ikke om moderne eller gammeldags arkitektur, om dyre eller billige løsninger. For meg er dette et spørsmål om man tenker at bygget skal bidra til å bygge byen, eller om det er en bygning oppført kun for å tjene ett formål f.eks. å bygge boliger i Oslo eller et nytt hovedkontor for en virksomhet som trenger det.  

Bo på gata

Grønlandskvartalene er et av de nyere boligområdene, som har vært omfattet av mye faglig kritikk, spesielt rettet mot kvaliteten på det indre gårdsrommet. Men utbyggingen er også er elsket av bybrukerne for den (enn så lenge) solrike og avskjermede Teaterplassen. Plassens suksess skyldes rekken av spisesteder i boligbyggenes førsteetasje. Derfor er det pussig å se den løsningen som er valgt på bakkeplan i gatestubben ut mot Schweigaardsgate, private terrasser (solplasser ?) med utgang fra stuerom. 

Slik jeg leser denne arkitekturen, går altså beboerne inn i leiligheten via det indre gårdsrommet og deretter ut i "hagen" sin, (tilbake) i den offentlige gata. Hadde løsningen vært inngang til boligene direkte fra gata, kunne det ha fungert fint med en liten forhage som avstandskaper til den offentlige gata. I dag gir den valgte løsningen er svært uklar opplevelse av hva slags gate dette er. Min oppfattelse er at det er ingen som opplever det som naturlig å bo slik det er lagt opp til her. I en annen urban kontekst ville sikkert hagene fungert utmerket. Poenget mitt er at hverken en høyere eller lavere bygninger ville ha endret på effekten av den valgte løsningen.

Med Excellent 

Et eksempel som jeg dro ens ærend for å fotografere, med tanke på denne teksten, ligger litt lenger øst i Schweigaardsgate. Hensikten var å fotografere et eksempel på hvordan bygninger som bidrar til en mer bærekraftig utvikling, ikke nødvendigvis fører til en bærekraftig bykvalitet. Jeg snakker om ROM eiendom sin utbygging av hovedkontor for NSB og Gjensidige. Bygget har scoret til karakteren excellent i energi og miljøriktige byggtekniske løsninger (Breeam Nor), men i mine øyne en lite excellent bybygging. 

Jeg har tenkt at her har man hatt en gylden sjanse til å reparere Sweigaardsgate som en sammenbindende gate mellom sentrum og sentrum øst. Ved alle de nye prosjektene mellom Schweigaardsgate og sporområdet, kunne man virkelig ha bidratt til at denne gatestrekningen også ble en attraktiv gate å gå langs. Gi Gamlebyen en funksjonell nærhet til sentrum som stemmer med den faktiske avstanden ved å tilby arealer for utadrettet virksomhet på gateplan, og å nedskalere volumene slik at økt mangfold og tilgjengelighet kan øke. Vi har  i årevis klaget over hvordan Oslo sentralstasjon, bussterminalen, postbygget, brevterminalen, tollboden etc. med sine store monofunksjonelle volumer har bidratt til å drepe ethvert tilløp til byliv i denne gaten. Noen vil nok hevde at det skyldes høyden på bygningene. Jeg mener det først og fremst er den manglende fortauskvaliteten. Tenk bare på hvordan gaten endret karakter når Aftenposten m.fl. flyttet inn i Postgirobygget og etablerte en inngang på gateplan også med kaffebar. Ved denne ombyggingen ble gaterommet bedre til tross for at selve bygningen ble høyere. Derfor ble jeg så skuffet over Rom Eiendom sitt nye bygg. Det er ikke dårlig arkitektur. Jeg har vært inne i det og gledet meg over de rommelige kvalitetene der, men dette bygget kunne ha stått hvor som helst og vært like bra, kanskje bedre. Er det da en god måte å bygge i byen?

Mine bilder er kanskje urettferdige, men de viser de faktiske forholdene. Hva slags kvalitet oppnås ved denne måten «å komme ned på bakken». Jeg lurer på hvorfor vi bryr oss så lite om dette arkitektoniske problemet? 

God byggeskikk? 

Stor var således overraskelsen over at nettopp dette bygget har fått tildelt Statens byggeskikkpris for 2014. Og særlig da jeg leser i juryens begrunnelse: 

«Gjensidige hovedkontor og NSB hovedkontor ligger meget sentralt i Oslo mellom Schweigaardsgate og sporområdet til Oslo sentralstasjon. Beliggenheten nær Norges viktigste kollektivknutepunkt, er en utmerket og miljøriktig plassering av intensive kontorarbeidsplasser av denne typen.

Prosjektet utgjør i praksis en del av Bjørvikautbyggingen og er en sentral brikke i omformingen av Schweigaardsgate fra trafikkåre til bygate. 

Prosjektet utmerker seg med miljøklassifiseringen “Breeam-Nor excellent” og holder energiklasse A. Universell utforming er godt løst. 

Prisvinneren er et forbilde på hvordan gode bybygninger kan påvirke en bydel i positiv retning.»

Denne uttalelsen har gjort at jeg virkelig har måttet gå i meg selv, gå i tenkeboksen og spørre om jeg faglig sett er helt ute på jordet – og fullstendig i utakt med den faglige forståelsen av hvilke løsninger som er gode for byen og leder til en god bærekraftig by.

Skal Oslo saneres?

Byantikvar Janne Wilberg og museumsdirektør Lars Emil Hansen har et spesielt mandat i Oslo, å forvalte og formidle byens historie og kulturarv. I sitt debattinnlegg i Aftenposten 2. juni enten avslører de en manglende byplanhistorisk forståelse, eller tilslører en viktig debatt om Oslos byutvikling. Både Oslo Museum og Byantikvaren er viktige institusjoner, men her fremsettes så mange merkelige påstander om hva som vil skje dersom Oslos kommuneplan blir vedtatt, at jeg lurer på om de er sin rolle bevisst. Jeg skal ikke kommentere kommuneplanens kvalitet, men et par påstander i debattinnlegget som ikke er egnet til annet enn å skape frykt blant Oslos innbyggere. De henvender seg til alle som er ”… glad i Oslo og har tenkt å bli boende her..” Den henvisningen kan i seg selv, tyde på at Wilberg/Hansen ikke aksepterer eller forstår utfordringene Oslos politikere står over. Dette handler ikke om vår generasjon, men om de neste. De unnlater også å anvende sin innsikt i historiske prosesser; de bør vite at byer som er verdt å bo i, er byer som har utviklet seg og fått lov til å fornye seg. Det kan virke som historikerne reduserer byutvikling til et spørsmål om å kose seg eller å oppleve en by som turist.

Byggehøyde

Ja, 14 etasjer virker høyt dersom idealet er 4. Det er greit at antikvariske myndigheter tror at økt byggehøyde svekker Oslos identitet, men når de tror at det er byggehøyden i seg selv eller manglende sol som følge av dette, som avgjør en gates kommersielle suksess er perspektivet på næringsvirksomhet smalt og referansegrunnlaget tynt. Koselige omgivelser er ikke uten betydning, men det er tilgjengelighet som er avgjørende for kommersiell suksess. Gater som er lett tilgjengelig for mange mennesker, tiltrekker seg handel og andre tilbud, som igjen øker tilgjengeligheten. Skal du vindus-shoppe og drikke fortauskaffe, har solforhold stor betydning, men lite når du skal handle en drill, en dress eller en pakke spiker. Strøksgatene i Oslo er bare et nytt navn på viktige historiske lokale handlegater. Gatebruken svekkes ikke av høyere bygninger dersom det er gode fortau og bygningene ellers tilbyr det folk trenger på en lett tilgjengelig måte. Høyere bygninger vil romme flere folk og sannsynligvis økt handel, ikke mindre. Når det er sagt, tror jeg den største trusselen mot dødt bysentrum, er villabebyggelse og generelt liten befolkningsmasse. 

Saneringsplan?

Wilberg/Hansen hevder at kommuneplanen vil føre rivepress. Det er riktig at muligheter for en høyere utnyttelse er en drivkraft for nybygging. Vi har en del eksempler på at Oslo har revet bygninger som vi i dag tenker burde ha vært bevart. Men vi har langt flere eksempler på bygninger som har blitt revet og erstattet av noe nytt og høyere, og som vi i dag aksepterer fullt ut. Denne kunnskapen sitter Wilberg/Hansen på. Bruk den til å forklare dem som er glad i Oslo, at selv om noe blir revet kommer neste generasjon til å se på dette med sine øyne og elske sin by slik vi elsker dagens by. Jeg mener det er villedende å sammenligne dagens byutvikling med saneringstruslene fra 1930-tallet. (dette bruker jeg ikke plass på å utdype her) Dette vet Wilberg og Hansen, men kanskje ikke alle som leser debattinnlegget og bare er glad i å bo i Oslo. De leser bare at Oslos historiske sentrum står i fare for å bli rasert. Er det Byantikvarens jobb å skremme folk?

Her er det i hvert fall viktig å si fra at det er svært lite sannsynlig at privateide borettslag og sameier kommer til å bli enige om å rive gården sin. Og velger å tro at det er like usannsynlig at Oslo kommune vil ekspropriere denne type boliger med formål å bygge nye. Byfornyelsens endringer i eierstruktur fra gårdeier til borettslag og sameier har sikret store deler av murgårdsbebyggelsen i Oslo. I andre områder er det en del forretningseide gårder hvor færre eiere og beslutningstakere er involvert og dermed kan endres lettere f.eks. ved at hele eiendommen blir lagt ut for salg. Rivepresset kommer i følge Wilberg/Hansen av at planen blir for interessant for investorer. Det stemmer at riving kan gi bedre økonomi, men det trenger ikke det. En interessant case som belyser dette er Steinsbak- gården ved Torggata/Youngstorget. Selv om denne bygningen ble totalskadd i brann og dermed rivetruet, valgte eier å gjenoppbygge den opprinnelige bygningens eksteriør. En vakker bygning som absolutt beriker Youngstorget. Årsaken var ikke kulturminnehensyn, men at dette gav en bedre og mer lønnsom utnyttelse enn gjeldende regulering ville ha gitt for nybygg. Kulturminnevernet har vært altfor lite opptatt av økonomi og at strenge vernekrav også er en risiko for forfall og forslumming. Ja, noen gårdeiere spekulerer på dette, at de lettere kan få rivetillatelse etter mange års forfall. Jeg mener det er naivt å tro at noen (private) vil bruke penger på å verne om noe som helst, hvis det ikke gir en eller annen verdiøkning eller den bruksverdien som bygningen er tiltenkt.   Like det eller ikke, økonomi er avgjørende for beslutninger. Har vi råd til dette? Hvem tar regninga? 

Jeg er helt sikker på at mange lesere finner Wilberg og Hansens innlegg som sabla godt sagt, her er det endelig noen som tar ansvar (liksom!). Det bør bekymre oss (spesielt oss i utdanningsinstitusjonene, men også NAL) at mange har mer tiltro til at historikerne har svaret på fremtidens behov, enn arkitekter og byplanleggere som er opplært til å tenke på fremtiden. Det skal vi ta på alvor. Men det bekymrer meg like mye at de som er eksperter på den historiske utviklingen er så selektive i sin formidling. Jeg ønsker meg et antikvarkorps som bruker sin historiekunnskap til å forklare endringsprosessene, som klarer å ta et skritt til siden og se seg selv i en tidsakse. I dag står både riks- og byantikvar så plantet midt i sin samtid og registrerer med skrekk at det skjer ting rundt dem, at de ikke ser selv hvor lite av sin historiske kunnskap de anvender til å formidle historiens betydning for byutviklingen og byplanleggingen.

Jeg har snakket om dette temaet tidligere "Kulturminner - byutvikling eller bremsekloss?"  opptak fra MDs frokostmøte i i 2013. 
Dette temaet skal også behandles i årets siste BoBy møte. "Ny byutvikling på lag med fortiden?"

Kommunisere eller prate (NYC housing plan vs Oslo arealplan)

Siden jeg befinner meg i New York for tiden, følger jeg  mer med på hva som skjer her enn jeg normalt ville ha gjort. Ved et par anledninger har jeg hørt Mayor of NYC, Bill de Blasio snakke om byens suksesser og utfordringer. Han er fersk, så mange suksesser tilskrives hans forgjenger Bloomberg. Men de Blasios ambisjoner om å tette igjen avviket mellom den økonomiske statusen til byens mangfoldige befolkning og boligprisene imponerte meg. (WOW slik snakker en politiker som vil noe.) Derfor var jeg spent da han i går la frem sin bebudede plan om "affordable housing". Å kunne huse byens totale og varierte befolkning - også i et fremtidsperspektiv, er ikke redusert til et spørsmål om den enkeltes mulighet for "å komme inn på boligmarkedet", men nødvendig for å overleve som by.  

Jeg er ikke istand til å vurdere om planen vil virke, men jeg er istand til å lese plandokumentet som en meddelelse til meg (selv om jeg ikke er en new yorker). Det er derfor jeg skriver dette innlegget. Jeg har sjelden, kanskje aldri, lest et plandokument som så raskt satte meg inn i hva dette handler om og hvorfor. Jeg mener planer skal lages for å gjennomføre politiske ambisjoner. Finnes ingen politiske ambisjoner, er det vanskelig å vite hva man trenger en plan til og hvorfor. 

Siden Oslos kommuneplan også er på høring akkurat nå er det fristende å gjøre en bitte liten sammenligning av hvor forskjellig man kan henvende seg til de man skal kommunisere med. For moro skyld (men med en faglig bekymring) har jeg klippet ut de første avsnittene som møter deg i de to dokumentene. Litt av en forskjell, hva?  

Forord

Kommuneplanens juridiske arealdel skal angi hovedtrekkene i den fremtidige arealdisponeringen i byens
ulike områder. Den setter rammer, og skal gi forutsigbarhet overfor innbyggere, grunneiere og utbyggere. Planarbeidet er forankret i Oslo kommunes planstrategi og planprogram, vedtatt av bystyret 26.09.2012. Arbeidet bygger også på arbeidet i det regionale plansamarbeidet med en regional areal- og transportplan for Oslo og Akershus. Planstrategien for det regionale plansamarbeidet ble godkjent av Miljøverndepartementet 23.08 2013. Planarbeidet tar utgangspunkt i byens vekst: I følge prognosene skal Oslo vokse med nesten 200 000 innbyggere frem mot 2030. Dette skaper både muligheter og utfordringer for fremtidig byutvikling. Det må tilrettelegges for tilstrekkelig boligareal. Den grunnleggende føringen har dessuten vært å bruke veksten aktivt for å videreutvikle og skape nye kvaliteter." Les mer her

Forordet er ikke underskrevet av noen,

mens de Blasio tar selv ordet på første side. 

-----

To My Fellow New Yorkers:

We have a crisis of affordability on our hands.

It’s a crisis in many ways built on New York City’s success. We are a safer, more
welcoming city than we were decades ago. People from all over the world come to
study, to work or to start a business here. And that success story has put pressure
on our housing stock. Coupled with ever-rising economic inequality, it has created
a painful reality where more and more New Yorkers are spending more and more
to cover their housing costs, and entire neighborhoods have lost their affordability.

Affordable housing is part of the bedrock of what makes New York City work. It’s
what underpins the economically diverse neighborhoods New Yorkers want to live
in. It’s critical to providing financial stability for working families, helping them
get ahead and build a better life.

And that is why today, we are laying out a comprehensive plan to build and
preserve 200,000 affordable units over the coming decade, to support New
Yorkers with a range of incomes, from the very lowest to those in the middle class.
This is a plan to get ahead of the curve, to protect neighborhoods, and build our
city’s next generation of affordable housing. It’s about knitting communities
together. Continues

Ikke bygg i matfatet! (Debattinnlegg refusert av Aftenposten)

Kjære debattant,

Takk for debattinnlegget du sendte Aftenposten.

Vi velger å takke høflig nei til ditt innlegg denne gang.

Den daglige tilstrømningen av nye manuskripter til debatt- og kronikksidene er så stor - opp til 100 artikler - at vi er nødt til å si nei takk til det aller meste.

Du er velkommen til å sende oss innlegg ved senere anledninger.

Vennlig hilsen
Aftenpostens debattredaksjon

(Denne e-posten er sendt fra en adresse som ikke overvåkes. Svar til denne adressen blir ikke lest.)

-----------ja, ja, så les det heller her:

Ikke bygg i matfatet, bygg heller annerledes

Eva Falleth og Elin Børrud, professorer i By- og regionplanlegging, Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, Ås

I Aftenposten lørdag 26.april spør Ruth Davey Eig hvor klokt det er «å bygge i matfatet».  Trondheim bystyre vil omdisponere 1050 mål matjord til boligbygging. Eig hevder at boligbehov er prioritert på bekostning av jordvern. Spørsmålet er om det også er andre hensyn som er prioritert på bekostning av dyrkbar mark.

Byutvikling er en kamp om arealer som politikerne håndterer gjennom arealplanlegging. Planleggingen skal vurdere utbyggingsbehov opp mot mange sektorinteresser. Det skaper motstand. Naturvernere protesterer mot nedbygging av natur- og friluftsområder, kulturminneinteresser mot at nytt erstatter gammelt, og transportsektoren mot dårligere sikkerhet og fremkommelighet. Nabolag protesterer nesten uansett. Og alle mener det er deres interesser har tapt mest. Slik er et godt demokrati. Vi har alle rett og plikt å ivareta våre interesser gjennom arealplanleggingen.

Vern av produktiv matjord er en sektorinteresse som vi bør ha høy prioritert. Bygger vi i matfatet, bygger vi oss sårbare.  Norge er et skrint og klimauvennlig land for matdyrking. Vi er ikke selvforsynte med mat og det er betydelig risiko å bygge ned den nasjonale matsikkerheten.  
Et bærekraftig perspektiv tar hensyn til fremtidige generasjoners behov. Dette betyr at vi må bygge boliger, skoler og arbeidsplasser og samtidig ha fokus på bærekraftig utvikling – også matsikkerhet. Vi ser tendenser til at jordvern er i ferd med å skape samfunnsengasjement også utenfor landbruksektoren. Et samfunnsengasjement om matsikkerhet vil styrke jordvern ettersom landbruksnæringen og landbruksforvaltningen alene ikke greier å sikre matjorda mot nedbygging.

Vi må tenke nytt om byutviklingen. Den store befolkningsutviklingen krever utbyggingsområder. Nasjonal politikk er å få mer arealeffektive og tettere byer. Det er ledige utbyggingsarealer i de fleste storbyene, men neppe tilstrekkelig på lang sikt.  Både tettere byer og byutvidelser krever at vi får nye perspektiver på forvaltning av kulturminne- og naturverdier. Arealeffektive byer kan skape nye urbane kvaliteter. Det forutsetter at myndighetene og private aktører samarbeider bedre om vern og utvikling og at planleggingen blir et redskap for en integrert byutvikling – ikke sektorkamp. Lykkes ikke dette, tror vi presset på «ledige» jorder vil fortsette.  

[hva gjør bygninger til by : 3] Gangbart er brukbart

Den tredje hypotesen om hvordan bygge by av bygninger, handler om walkability, - et av tidens viktigste Buzzword . Walkability, jeg elsker det ordet. Foreløpig finner vi det ikke i ordbøkene, men på wikipedia er det beskrevet. «Walkability is a measure of how friendly an area is to walking.» Min påstand er at byutviklingen ikke er bærekraftig før det oppleves som like lett å gå av gårde, som å ta bilen når man skal gjøre noe i hverdagen. Dersom vi bygger by av bygninger får vi lettere en gangbar by.

Selv om mange av oss gjerne vil bidra til en bærekraftig fremtid og bedre helse for oss selv, velger de fleste av oss alltid det som er enklest. Når Københavnerne sykler, eller New Yorkerne går, er det ikke fordi de er mer sporty eller mer miljøvennlig enn andre. Det er rett og slett fordi det er den mest effektive måten å komme seg frem på. En konsekvens av det, er at dersom vi virkelig vil få ned privatbilavhengigheten, kan ikke folk bo og jobbe slik at det er enklest og mest effektivt å velge bilen. Byer med høy tetthet, er gjerne byer hvor det er attraktivt å gå. Det bør ikke være nødvendig å forby bilkjøring. Det trenger bare ikke være en premiss for de fysiske løsningene. Å komme med slike utsagn i dag, er ikke særlig oppsiktsvekkende. I mange nasjonale dokumenter om byutvikling og planlegging står det at bilen ikke lenger skal være premissgivende. Det er lett å si, vanskelig å følge opp i praksis.

Hvis vi for alvor vil at folk skal velge å gå fremfor å ta bil er det to forhold som er avgjørende 1) de første 50 meterne ut av døra 2) rekkevidden fra der du befinner deg. Med andre ord: bor du i en enebolig, inntil en stille, gjerne fotgjengervennlig, adkomstvei, er det mye større sannsynlighet at du velger bil enn å gå, til hverdagsaktivitetene dine. Kanskje du velger litt annerledes når du skal på jobb fordi du vet at du etter den vennlige nesten friksjonsfrie boligveien, blir stående i en saktegående kø på hovedveien. Men ellers, når du skal handle, på trening, besøke slekta, kjøre ungene til korpset, da velger du bil hvis du bor i enebolig til en stille adkomstvei. Og når du først er ute og kjører, kjører du litt ekstra for ikke å ha så dårlig samvittighet fordi du velger bil fremfor å gå de 2 km. Dette er vår aller største utfordring når vi skal få ned privatbilbruken, endre de vanene som har oppstått av måten vi har bygget våre omgivelser på.

Jeg gjorde for en stund siden en enkel liten studie av et typisk boligområde i Stor-Oslo, fra Asker. Asker er en kommune med stor befolkningsvekst og dertil stort press på veinettet, så stort at Asker og Bærum krever mer kapasitet på E18 inn til Oslo. Min oppfatning er at dersom folk i Asker hadde bodd annerledes, hadde presset på E18 vært mindre. Nesten alle i Asker bor i småhus, trygt til fotgjengervennlige veier, men veier som er enda mer effektivt for bilkjøring. Se på kartene under.

Tenk at de røde flekkene er boligen til seks klassevenninner. Selv om det er korte avstander i luftlinje til skole og idrettsanlegg, er det langt og ensomt å gå eller sykle rundt. Hadde jeg vært 10 år, ville jeg også ha blitt kjørt i bil til treningsfeltet. Og forhåpentligvis er det noen stier å gå på slik at de slipper de lange omveiene dersom de skal treffes hjemme hos hverandre. Og jeg er i hvert fall sikker på at det er ingen i disse boligene som går til butikken for å handle, enten den ligger i et såkalt bilbasert kjøpesenter, eller til en gate i Asker sentrum. Det interessante her er at denne måten å organisere bebyggelsen på fremdeles anbefales fra nasjonalt hold. Det differensierte veinettet skaper trygge bomiljøer og blindveien – blir virkelig en blindvei på veien mot en bærekraftig utvikling – fordi den gjør det så enkelt å velge å ta bilen i stedet for å gå eller sykle til dine daglige gjøremål.   

Gå-strategi

Statens vegvesen har Nasjonal sykkelstrategi, men også utarbeidet en Nasjonal gå-strategi. Dette er absolutt et leseverdig dokument. Her står alle de riktige tingene.  Strategien har to hovedmål: 1. Det skal være attraktivt å gå for alle og 2. Flere skal gå mer. Det er altså et mål rettet mot omgivelsene og et mål rettet mot individet.

Det er to hovedgrunner til at flere skal gå, begge har med samfunnsøkonomi å gjøre. Det ene er folkehelseaspektet. Mange er for inaktive og påfører samfunnet nødvendige helseutgifter. Det andre er at forgjengere tar mindre plass enn bilister. Det er dermed arealbesparende og indirekte reduserer investeringsbehovet for nye veier og parkeringsarealer. At byene og tettstedene dermed også blir hyggeligere av folk til fots enn folk i bil, er en gevinst vi gjerne tar med på kjøpet.

Som nevnt, ”gå-strategien” er et godt stykke arbeid. I mine øyne har den også en avgrensning som er riktig. Strategien rettes først og fremst mot hverdagsgåing, det vil si der gåing inngår som et transportmiddel for å nå daglig gjøremål. Og det legges vekt på gåing i forbindelse med bruk av kollektivtransport. Det mener jeg er riktig. Vi må slutte å si ”gang- og sykkelløsninger”, men heller si  ”gang og kollektivløsninger”. 

I strategien står det mange gode råd om hva som bør gjøres for å nå målene. Jeg har ikke problemer med noen av dem. Og det er kanskje problemet med denne strategien. Den er helt ufarlig. Jeg skal kun ta for meg det som er listet opp under ”Utforming av fysiske omgivelser”.

• Utvikle by- og tettstedstrukturene til å bli mer tilrettelagt for gåing
• Utvikle attraktive omgivelser med utgangspunkt i gåendes forutsetninger og behov
• Utvikle sammenhengende og finmasket gangnett med vekt på framkommelighet, sikkerhet, attraktivitet og universell utforming

Jeg har vanskelig for å tro at det er noen som ikke kan slutte seg til de tre punktene over. De er som nevnt helt ufarlige fordi de sier ingen ting om hva som skal nedprioriteres. I mine øyne tror jeg nok at mange kan endre vaner fra bil til gange og sykkel av hensyn til helsa si, men aller helst endrer folk reiseadferd for å oppnå mer effektivitet. Mange begynner å sykle til jobb fordi det er raskere enn å sitte i bilkø. Og i byen velger man å gå, heller enn å ta bussen, for å få med seg ulike ærender på veien. Da er vi tilbake til walkability. Se hvilken forskjell det er på tilgjengeligheten i kvadraturen i Kristiansand sammenlignet med småhusområdet i Asker. Uansett hvordan man hadde plassert de seks boligene i dette området, hadde tilgjengeligheten mellom dem vært like god.

Måle gangbarheten 

Det er vanskelig å finne et tilsvarende godt begrep på norsk. Fotgjengervennlig er et uttrykk vi ofte bruker. Fotgjengervennlig er ikke knyttet til en spesiell omgivelse. Skogen kan være fotgjengervennlig. Og alle som liker å gå i skogen vet at det ikke er det flateste underlaget, eller det minst farefulle terrenget som er det mest fotgjengervennlige, i den forstand at det er der du velger å gå, når hensikten er «å gå i skogen». Hvis hensikten er å komme seg fortest mulig gjennom skogen, ville man kanskje valgt den strekningen med minst friksjon og uforutsette hindringer. At noe er fotgjengervennlig forbinder vi gjerne med at det er fysisk lett å gå. Godt underlag etc, eller helst at det er mener vi gjerne at det oppfattes som fritt fra støy, forurensing eller farer fra biler eller andre kjøretøyer. Jeg mener walkability - gangbarhet i byen ikke nødvendigvis er vennlig i den forstand. Walkability handler ikke om å rusle eller flanere, men fremkommelighet og tilgjengelighet til fots. Begrepet signaliserer power. Byen må gjerne være vennlig for fotgjengere, men som planleggingsparameter, må fotgjengeren ut av båsen for myke trafikanter som noe skal tas hensyn til og beskyttes – til å bli en maktfaktor. Det er derfor det som skjer i USA på dette feltet er så interessant. Noen kan kanskje hevde at når ting blir kommersialisert, blir det ikke lenger faglig troverdig. Men likevel. Det er interessant når eiendomsmarkedet i de største amerikanske byene har begynt å vektlegge walkscore som en indikator på god lokalisering når ledige boliger eller kontorer annonseres.

Graden av gangbarhet kan måles på alle nivåer, for en eiendom, et område eller en hel by. Det er fem grader. Høyeste grad av gangbarhet Walker’s Paradise gir 90–100 poeng. Her er du ikke avhengig av bil til dine daglige gjøremål. Neste nivå Very Walkable (70–89) tilsier at mesteparten av gjøremålene dine kan gjøres til fots. Somewhat Walkable (50–69) noen gjøremål kan gjøres til fots. De to siste gradene er Car-Dependent (25–49) Flest eller (0–24) så godt som alle gjøremål krever bil.

For å regne ut et områdes Walk Score brukes et program som måler gangbarheten til den enkelte adressen. Programmet analyserer alle gangrutene fra denne adressen til de nærmeste tilgjengelige fellesskapsgodene. Man får poeng basert på avstand til gode i hver kategori. Goder innenfor 5 minutters gange (ca. 400m) gir maksimum poeng. Goder lenger unna enn 30 minutters gange gir ingen poeng. Poengberegningen tar også hensyn til befolkningstetthet, gatelengder gitt av kvartalslengder og krysshyppighet. Fra tabellen over vil jeg tro at størstedelen av Oslo og Akershus utenfor ring 3 vil score under 50. Det foreligger noen tall tilgjengelig på nettet. Nordstrand er bilavhengig, Bjerke er litt mer gangbart, mens Rodeløkka er ”very walkable”. Men det siste visste jeg jo uten å måtte ty til et dataprogram.

 

[hva gjør bygninger til by : 2] BRA er ikke bra nok

Den andre hypotesen om hvordan bygge by av bygninger, handler om tomteutnytting og regulering av byens tetthet. I forrige blogginnlegg skrev jeg om vårt besværlige forhold til grensene og hvordan dette hindrer oss i å skape sammenheng på tvers av utbyggingsforslag. En av grunnene er at det er innenfor eget areal at utvikler har behov for å kontrollere utnyttelsen. En utnyttelse som først og fremst handler om hvor mye som kan bygges og ikke det motsatte, hva skal ikke bygges og hvilken kvalitet skal dette ha. Jeg mener at dagens praksis har en for stor vektlegging av BRA som måling av tetthet/utnyttelse, noe som reduserer muligheten til å undersøke og diskutere romlige kvaliteter. For de som ikke vet hva BRA er, så er dette en kortversjon av «bruksareal for bebyggelse på en tomt». For grunneieren handler regulering av tetthet om å få et politisk vedtak på hvor mange kvadratmeter bruksareal man har juridisk rett til å bygge innenfor det formålet som reguleringen sier. For berørte f.eks. naboer handler det om at vedtaket gir rett til å klage (og få medhold) dersom grunneier bygger mer eller annerledes enn det vedtaket sier.

I de fleste detaljreguleringsplaner brukes BRA som mål for hvor mye som kan bygges. Det er logisk siden det er dette som gir grunnlaget for å beregne inntjeningspotensialet på en eiendomsutvikling. Når jeg hevder at dagens praksis har et for stort fokus på dette tetthetsmålet, er det fordi dette målet ikke styrer noe annet enn hvor mye som kan bygges. En eiendomsutvikler som fremmer et reguleringsforslag for å få gjennomført en ønsket utbygging vil naturlig nok ha et vedtak som sikrer dette. Min påstand er at hvor mye som kan bygges, er noe som for det meste angår utvikleren, mens det er kvaliteten på det rommet som ikke skal bebygges som er av interesse for alle oss andre. Dette er kommunene som oftest også interessert i å styre gjennom reguleringsplanen. Derfor er det ofte vi finner slike formuleringer i reguleringsbestemmelsene som i dette tilfellet er hentet fra en reguleringsplan vedtak av Bergen kommunestyre. Det kunne like gjerne vært hentet fra Oslo eller en annen by.  

2.1. Ved søknad om tiltak skal det vedlegges en detaljert utomhusplan i målestokk 1:200/500, samt en skriftlig redegjørelse som skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt.

Utomhusplanen skal omfatte det aktuelle feltet, samt tilhørende felles uteoppholdsarealer, og bl.a. vise:

• Plassering av bygninger, høyde og utforming
• Materialbruk på fasader, tak og utegulv
• Murer
• Fargebruk
• Parkering

I samme reguleringsplan finner vi en presisering av kvalitet: 

6.1.1 Gater, fortau, gangarealer og plasser skal gis en bymessig utforming i varige materialer.

Og på plankartet er det angitt byggegrenser som bebyggelsen skal holdes innenfor. 

5.1.1 Byggehøyder og grad av utnytting

Feltene kan maksimalt tillates bebygd med den grad av utnytting (%-BRA) og maksimale byggehøyder (c+) som er angitt på plankartet.

Dette er et typisk eksempel på hvordan politisk vedtatt reguleringsbestemmelser ikke bidrar til å lede mot romlige kvaliteter, men heller kan risikere å lede bort fra det. Det som er typisk i dette eksempelet er at reguleringsplanen er tilpasset et byggeprosjekt som har vært diskutert som utgangspunkt for reguleringssaken. Det er mye mulig at kommunen og utvikler gjennom diskusjonen av dette konkrete prosjektet har kommet frem til en løsning som viser at «Gater, fortau, gangarealer og plasser….[har]… en bymessig utforming i varige materialer» og at den bebyggelsen som skaper disse rommene, vil kunne bygges innenfor den reguleringsplanen og bestemmelsene som er vedtatt. Men det er like mulig at man får noe helt annet enn det prosjektet som er diskutert, uten at dette er i strid med den vedtatte planen.

Dersom det er slik at kommunen i dette tilfellet vil sikre at eiendomsutviklingen blir «bymessig» - er den eneste måten å gjøre det på, å tegne – ikke å regne. Klarer utvikler og kommune komme til enighet om et godt grep, mener jeg det i en reguleringsplan skal være tilstrekkelig å bestemme juridisk hvor bygningene må plasseres for å oppnå denne ønskede kvaliteten, i byggelinje (som angis ved en spesiell stipling på kartet), samt en maks høyde. Der hvor kvaliteten på det ubebygde rommet er mindre absolutt, kan det bygges innenfor byggegrense. Hvor mye bruksareal som kan tillates er dermed ikke nødvendig  å sikre juridisk, det kan utbygger regne ut selv.

Problemene med tetthetsmålene er ikke isolert til utarbeidelse av private reguleringsforslag. Etter min oppfatning ligger problemet dypt forankret i hvordan fortetting og tetthet behandles i plan- og bygningsloven og i teknisk forskrift. Det er et tema som ikke utdypes i denne sammenheng, men som tiden er overmoden til å undersøke nærmere. 

I slike tilfeller som på bilde over (som jeg har sett mange av og som ikke har noe med nevnte reguleringsplan å gjøre) er det vel helt uinteressant hvor mange kvadratmeter som er bygget, når dette bidrar til denne type kvalitet. Her burde "vårt" behov for regulering opplagt ha overstyrt utbyggers behov. Hverken vi som skal bevege oss på dette fortauet eller de som eier balkongen har noen opplagte gleder av denne løsningen. Dersom vi skal bygge by av bygninger må tetthet handle mindre om utnyttelse og mer om denne type nærhet og hvordan vi tetter til når vi tetter igjen. Denne problemstillingen skal jeg komme tilbake til.