onsdag 19. februar 2014

[hva gjør bygninger til by : 2] BRA er ikke bra nok

Den andre hypotesen om hvordan bygge by av bygninger, handler om tomteutnytting og regulering av byens tetthet. I forrige blogginnlegg skrev jeg om vårt besværlige forhold til grensene og hvordan dette hindrer oss i å skape sammenheng på tvers av utbyggingsforslag. En av grunnene er at det er innenfor eget areal at utvikler har behov for å kontrollere utnyttelsen. En utnyttelse som først og fremst handler om hvor mye som kan bygges og ikke det motsatte, hva skal ikke bygges og hvilken kvalitet skal dette ha. Jeg mener at dagens praksis har en for stor vektlegging av BRA som måling av tetthet/utnyttelse, noe som reduserer muligheten til å undersøke og diskutere romlige kvaliteter. For de som ikke vet hva BRA er, så er dette en kortversjon av «bruksareal for bebyggelse på en tomt». For grunneieren handler regulering av tetthet om å få et politisk vedtak på hvor mange kvadratmeter bruksareal man har juridisk rett til å bygge innenfor det formålet som reguleringen sier. For berørte f.eks. naboer handler det om at vedtaket gir rett til å klage (og få medhold) dersom grunneier bygger mer eller annerledes enn det vedtaket sier.

I de fleste detaljreguleringsplaner brukes BRA som mål for hvor mye som kan bygges. Det er logisk siden det er dette som gir grunnlaget for å beregne inntjeningspotensialet på en eiendomsutvikling. Når jeg hevder at dagens praksis har et for stort fokus på dette tetthetsmålet, er det fordi dette målet ikke styrer noe annet enn hvor mye som kan bygges. En eiendomsutvikler som fremmer et reguleringsforslag for å få gjennomført en ønsket utbygging vil naturlig nok ha et vedtak som sikrer dette. Min påstand er at hvor mye som kan bygges, er noe som for det meste angår utvikleren, mens det er kvaliteten på det rommet som ikke skal bebygges som er av interesse for alle oss andre. Dette er kommunene som oftest også interessert i å styre gjennom reguleringsplanen. Derfor er det ofte vi finner slike formuleringer i reguleringsbestemmelsene som i dette tilfellet er hentet fra en reguleringsplan vedtak av Bergen kommunestyre. Det kunne like gjerne vært hentet fra Oslo eller en annen by.  

2.1. Ved søknad om tiltak skal det vedlegges en detaljert utomhusplan i målestokk 1:200/500, samt en skriftlig redegjørelse som skal vise hvorledes bestemmelsenes krav er tenkt oppfylt.

Utomhusplanen skal omfatte det aktuelle feltet, samt tilhørende felles uteoppholdsarealer, og bl.a. vise:

• Plassering av bygninger, høyde og utforming
• Materialbruk på fasader, tak og utegulv
• Murer
• Fargebruk
• Parkering


I samme reguleringsplan finner vi en presisering av kvalitet: 

6.1.1 Gater, fortau, gangarealer og plasser skal gis en bymessig utforming i varige materialer.

Og på plankartet er det angitt byggegrenser som bebyggelsen skal holdes innenfor. 

5.1.1 Byggehøyder og grad av utnytting

Feltene kan maksimalt tillates bebygd med den grad av utnytting (%-BRA) og maksimale byggehøyder (c+) som er angitt på plankartet.

Dette er et typisk eksempel på hvordan politisk vedtatt reguleringsbestemmelser ikke bidrar til å lede mot romlige kvaliteter, men heller kan risikere å lede bort fra det. Det som er typisk i dette eksempelet er at reguleringsplanen er tilpasset et byggeprosjekt som har vært diskutert som utgangspunkt for reguleringssaken. Det er mye mulig at kommunen og utvikler gjennom diskusjonen av dette konkrete prosjektet har kommet frem til en løsning som viser at «Gater, fortau, gangarealer og plasser….[har]… en bymessig utforming i varige materialer» og at den bebyggelsen som skaper disse rommene, vil kunne bygges innenfor den reguleringsplanen og bestemmelsene som er vedtatt. Men det er like mulig at man får noe helt annet enn det prosjektet som er diskutert, uten at dette er i strid med den vedtatte planen.

Dersom det er slik at kommunen i dette tilfellet vil sikre at eiendomsutviklingen blir «bymessig» - er den eneste måten å gjøre det på, å tegne – ikke å regne. Klarer utvikler og kommune komme til enighet om et godt grep, mener jeg det i en reguleringsplan skal være tilstrekkelig å bestemme juridisk hvor bygningene må plasseres for å oppnå denne ønskede kvaliteten, i byggelinje (som angis ved en spesiell stipling på kartet), samt en maks høyde. Der hvor kvaliteten på det ubebygde rommet er mindre absolutt, kan det bygges innenfor byggegrense. Hvor mye bruksareal som kan tillates er dermed ikke nødvendig  å sikre juridisk, det kan utbygger regne ut selv.


Problemene med tetthetsmålene er ikke isolert til utarbeidelse av private reguleringsforslag. Etter min oppfatning ligger problemet dypt forankret i hvordan fortetting og tetthet behandles i plan- og bygningsloven og i teknisk forskrift. Det er et tema som ikke utdypes i denne sammenheng, men som tiden er overmoden til å undersøke nærmere. 



I slike tilfeller som på bilde over (som jeg har sett mange av og som ikke har noe med nevnte reguleringsplan å gjøre) er det vel helt uinteressant hvor mange kvadratmeter som er bygget, når dette bidrar til denne type kvalitet. Her burde "vårt" behov for regulering opplagt ha overstyrt utbyggers behov. Hverken vi som skal bevege oss på dette fortauet eller de som eier balkongen har noen opplagte gleder av denne løsningen. Dersom vi skal bygge by av bygninger må tetthet handle mindre om utnyttelse og mer om denne type nærhet og hvordan vi tetter til når vi tetter igjen. Denne problemstillingen skal jeg komme tilbake til.  

2 kommentarer:

  1. Så godt å sjå nokon sei det eg har villa sei så lenge. Færre krav i reguleringa, men strengare og meir konsise. Reguler dei rette parametrane for å få på plass det vi som samfunn vil ha og treng for å oppnå ein urban struktur. Det er den urbane strukturen som er mest hensiktsmessig der det skal samlast folk og tenester, om det er ein stor by eller ein liten landsby, så er behovet for urbanitet der

    SvarSlett
  2. Takk for kommentar! Jeg tror det er mange som oppfatter at den offentlige planleggingen bruker mye tid på forhold som ikke har så stor betydning. Problemet er kanskje at planlegging og prosjektevaluering skal håndtere spørsmål som aldri kan besvares med sikkerhet, derfor tenker vi kanskje at det er sikrest å sikre mest mulig?

    SvarSlett